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樓市“金九銀十”成色還要看三大“變數”
發布時間:2012-8-28 15:22:55
變數1:國務院督察組終極結論是好是壞?

  變數2:首套房貸利率優惠取消會否跟進?

  變數3:更嚴厲的房產稅新方案何時出臺?

  全國房價漲聲一片。本月18日,國家統計局公布7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,70個大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)環比上漲的城市有50個,較6月份翻了一倍。7月份,廣州一手住宅79.67萬平方米的網簽面積,創2010年10月份后的新高。

  然而,7月份的量價齊升仍沒能給市場足夠的信心。8月2日,網上一條流傳的“國家將取消住房預售制度”的消息,令A股市場地產股暴跌,資金紛紛逃離。最近,有銀行開始取消首套房貸利率優惠,本月20日,國土資源部官方網站發布消息稱,湖南、湖北被列入房產稅第二批試點征收范圍,更觸動社會各界的神經。房地產市場還是沒能擺脫“政策市”的標簽。

  從目前來看,樓市還存在著三大“變數”,且變數往往會在9、10月份發生(以下的結果,都是預測會否在9、10月份發生),進而影響“金九銀十”的成色。

  變數

  1

  國務院督察組終極結論是好是壞?

  在國務院派出的督查組陸續回京后,房地產調控走向再成業界關注焦點。業內預期,這次調研形成的督查結論,將會直接影響政府下一步調控房地產的思路。

  從近期傳出的風聲來看,督察組的結論偏向樂觀:“樓市基本是健康的”、“各地樓市相對穩定,不具備全面反彈的條件”、“形勢沒有那么嚴峻”……不必再出臺調控新政,只要對現有政策嚴格執行,遏制好投機、投資,做好保障房,同時加強督查和約談,就不會有問題。

  在樓市博弈期,各種消息滿天飛,在正式結論公布之前,所有的消息都只是傳言。建設部政策研究中心主任秦虹日前接受媒體采訪時表示,對這一判斷“并不知情”。

  參與了此次督查的國家發改委人士,在做完“只要市場不是大幅急劇反彈,就不會調控加碼”的表態后,又補充“盡管督查組已經將上述情況匯報給國務院,但畢竟只是初步判斷。下一步調控如何走,還得看形勢變化”,說明調控依然存在變數。

  ★結果1:不再出臺新政

  ●可能性:極大

  ●預期市場表現:“金九銀十”再現

  樓市成交活躍的狀態將延續至“金九銀十”。今年9、10月,廣州一手住宅供應量大,買賣活躍程度肯定會有所提高。去年9、10月份的成交慘狀不會在今年重演,要想達到2010年“金九銀十”的瘋狂程度難度也較大,六七十萬平方米是比較現實的成交量。

  ★結果2:出臺調控新政

  ●可能性:極小

  ●預期市場表現:重演去年慘狀

  市場將重新陷入觀望,重演去年的慘狀。由于9、10月份失收,眾多房企難以完成全年銷售任務,開發商的資金鏈再度繃緊,部分房企將陷入困境甚至倒閉,房地產市場將會重新洗牌。

  變數

  2

  首套房貸利率優惠取消會否跟進?

  本月20日,光大銀行相關負責人對新華社記者稱,該行上海和南京等地分行調整了個人房貸利率優惠政策,取消了8.5折優惠,首套房貸利率為基準利率,二套房貸利率為基準利率的1.1倍。

  好消息是,取消首套房貸利率優惠僅在少數城市進行,尚未全面鋪開。光大銀行北京分行相關人士稱,北京地區暫時沒有房貸利率優惠調整計劃。與此同時,工、農、中、建、交等大型商業銀行沒有跟進,目前仍執行首套房利率最低8.5折的優惠。

  壞消息是,在部分城市同時取消首套房貸優惠利率的還有民生銀行、深發展、中信銀行、興業銀行、招商銀行等銀行。同時,雖然目前多數銀行還在執行原有的優惠,但專家表示,不排除會有其他銀行跟進取消優惠的可能。

  ★結果1:少數銀行跟進

  ●可能性:一般

  ●預期市場表現:推動成交

  有分析人士認為,取消首套房貸利率優惠的消息,也許是房地產商或中介一種刺激購房的炒作手段。如果只有少數銀行跟進,這種炒作可能會真的推動成交,因為買家會擔心所有銀行跟進,為享受優惠利率,買家加快入市步伐的可能性極高。

  ★結果2:多數銀行跟進

  ●可能性:極小

  ●預期市場表現:成交萎縮

  今年樓市成交回暖,房貸利率優惠功不可沒,特別對首次置業者來說,8.5折優惠利率,吸引力不可謂不大,一旦大多數銀行跟進,首次置業者的買房熱情肯定會遭受沉重打擊,整體成交將會萎縮。

  ★結果3:沒有銀行跟進

  ●可能性:極大

  ●預期市場表現:穩定前行

  光大等銀行房貸所占的市場份額還沒到能左右市場的地步,如果沒有更多的銀行跟進,市場將會在原來的基礎上繼續前行。

  變數

  3

  更嚴厲的房產稅新方案何時出臺?

  一邊是房價上漲,另一邊是房產稅傳聞愈走愈近。本月18日,新華社消息指出,目前開征房產稅的技術條件已日漸成熟。另據透露,北京、湖北、四川等省市已就開征房產稅正進行密鑼緊鼓的準備。

  本月20日,國土資源部官方網站發布信息稱,繼上海、重慶之后,湖南、湖北被列入房產稅第二批試點征收范圍。有媒體報道,國家稅務總局相關人士透露,雖然湖南、湖北房產稅征收細則尚未明確,不過將和上海、重慶的版本有所區別。首先,征收范圍將包括個人已購的第二套存量房,但征收稅率不會太高;其次,計稅依據也將由“滬渝版”的房產原值改為市場評估價,也就是說,對居民幾年前買的第二套住房征稅時,按現在的市場價計算。業內人士據此表示,正在制訂的“兩湖版”房產稅,其殺傷力比現行的“滬渝版”更大。

  不過,就在當天,“兩湖”將試點房產稅的消息被撤下。國家稅務總局新聞處相關負責人稱,并沒有關于“兩湖”開征房產稅的消息。湖南、湖北地稅局也否認了房產稅試點的說法。

  本月21日上午,湖北省地稅局新聞發言人徐正云向《法制晚報》記者表示,房產稅改革征收細則正在制定中,但對于具體的征收細節及方案出爐時間還不清楚。記者打聽到的消息是,此次試點計稅的依據是市場評估價。

  然而,22日午后,湖北省地稅局又在官網首頁發表聲明稱,8月21日網傳所謂“湖北省地方稅務局新聞發言人徐正云證實湖北房產稅改革細則正在制定之中”屬不實之詞。

  ★結果1:新方案出臺

  ●可能性:一般

  ●預期市場表現:改善型產品再受重擊

  房產稅試點城市增加的沖擊,市場早已消化。不過,如果房產稅出現新方案,且是如市場傳言般按市場評估價來征收,并包括已購的第二套存量房,改善型產品將會再受重擊。今年“金九銀十”,廣州樓市大量改善型產品登場,如果這樣的消息在9、10月份得到證實,改善型買家將會再度陷入觀望。

  ★結果2:新方案流于傳言

  ●可能性:一般

  ●預期市場表現:改善型產品受負面影響

  即使房產稅新方案的消息再度被否認,對“金九銀十”改善型產品仍會有負面影響。因為將來房產稅真正實施,不僅有“渝滬版”的可能,也有“兩湖版”的可能。(記者 張秀欽) 
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