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房企股權交易熱潮涌動
發布時間:2012-8-28 15:29:20
這個時期,對于房地產行業,除了市場小步回暖的“好消息”,還有股權交易進入活躍期、正趨高潮的“壞消息”。WIND資訊顯示,截至8月21日,已有72家上市房地產企業,發布了181個股權轉讓公告,同比大增62.45%。

  在這181個股權轉讓中,三分之一的轉讓交易標的額在1億元以上,創下歷史高峰。8月22日,清科研究中心研究員周倜如在接受本報記者采訪時表示,大額股權交易的成規模出現,說明一些中型房企或大型房企的中型項目開始進入股權交易市場,行業競合正在走向新階段。

  融資需求是根本原因

  在股權交易的趨勢中,伴隨了房企的退出甚至死掉。近日,在媒體的反復猜測中,一家房企的非正常“死亡”已被證明是事實。而據不完全統計,截至目前,已有中恒集團(600525.SH)、天富熱電(600509.SH)、東方航空(600115.SH)、西部礦業(601168.SH)、江蘇舜天(600287.SH)、*ST酒鬼(000799.SZ)、金種子酒(600199.SH)等上市公司退出房地產業務。

  在這些上市公司的相關報告中,國家對房地產行業的宏觀調控和房地產市場的激烈競爭,是被引用最多的兩大原因。“這些市場主體多是沖著地產行業的豐厚利潤而來,也會因為豐厚利潤的一去不復返而退出。”周倜如認為。

  在深圳市場,4月份幾乎是個分水嶺。此前一動不動的銷售在此后開始小步回暖,更令業界看到希望。但正是在4月份,深圳的房企股權交易一度出現高潮。據深圳富通地產一位高級管理人士介紹,4月份之前,已有相當數量的本土小型房地產企業出售股權退市,原因在于銀行融資被堵死,只能變現股權趁早離場。

  4月份之后,樓市成交逐漸復蘇,加之貨幣政策的整體回暖,房地產企業獲得了流動資金方面的“滋潤”,開始有所轉變。但這個過程中,倉位太滿的地產公司仍面臨去化回款壓力,又要面對拿地的誘惑,于是開始就具體項目的股權出讓有所動作。

  據周倜如追蹤研究,這是因為成交回暖基本上集中在“剛需”項目上,一些超大盤、豪宅盤,特別是中小型房企的此類項目,造成其庫存及現金流受制,進而制約其投融資的有效運作。而且,這種狀況更容易發生在一線城市。

  就某知名房企到處尋求股權出讓或合作的情況,前述富通地產人士經過了解后分析認為,“這才能看到潮退時究竟是誰在裸泳。所謂龍頭房企,一樣難以抵抗融資需求的急劇變化之勢。”

  隱秘的信托交易渠道

  目前看來,股權交易趨于高潮的直接結果或將是房地產市場集中度的提高,特別是大房企份額的明顯增加。除此之外,前述富通地產人士認為,股權交易將向繼續執行調控政策的二線、三線城市蔓延,這也符合此趨勢。

  瑞銀證券7月底的一份研究報告認為,如果調控政策依舊堅挺,預計到2012年底,前14家上市房企的市場份額,將增長至20%強。其中,萬科這樣的龍頭房企將在規模及規模效益上繼續領跑。

  不過,在股權交易的具體操作中,應該較難看到這些大房企的身影。“大房企現在基本上是低頭發展自己,不愿意站在輿論的風口浪尖上。”前述富通地產人士表示,在深圳市場,借道信托是幾家大型房企開展股權交易的隱秘通道。

  “很多信托公司可能面臨保兌付的巨大壓力,但那些背靠房地產企業的信托公司卻在劇烈變化的市場中抓緊機會賺錢。”發源于北京的一家大型信托公司的業務拓展部門負責人在接受本報記者采訪時如此表示。

  原因在于,房地產信托兌付危機出現之時,正是低價收購相關房地產項目的好機會。“在信托市場上,議價的空間更有彈性,因為坐在談判桌上的是急于離場的信托公司,而不是視項目如生命的房地產公司。”這位信托公司人士分析認為。

  去年以來,銀行信貸緊上加緊,信托平臺幾乎成為中小型房地產公司融資的不二選擇。“當時,不少房地產公司以年化率15%、甚至17%的成本借助信托融資,中小型房地產公司與信托公司的議價能力很弱。隨著兌付高峰的來臨,那些本身條件不佳、開發商實力不強、抵押物不充分的項目,就成為股權交易的主要交易對象,也成了大型地產公司的并購對象。”前述富通地產人士表示,這些項目如果是以股權形式“包裝”的,則意味著房地產商無法按時兌付后,信托公司將獲得項目所有權。

  在這場捕捉不良信托資產的機會競爭中,資產管理公司、私募基金、房地產產業基金一片廝殺,都在忙著找信托公司購買房地產信托不良資產。這其中,股東中有地產背景的信托公司,或者說有自己信托平臺的房地產公司,占了最大的便宜。

  據前述信托公司人士介紹,目前,一般的房地產信托項目融資比例在40%左右。也就是說,如果項目兌付困難,以4折收購還是劃算的。對于上述兩類公司,收購未完成的廉價項目相當于廉價擴張。

  在這個競爭中,股權交易以信托交割的方式隱秘進行,大量項目發生股權變更,不少中小型地產商由于資金回籠不暢而被大地產商曲線吞下。“市場在逐步回暖,即便當時可能壞掉的項目也有機會復盤,所以,房企股權交易將愈演愈烈,這中間的競爭也將加劇。”周倜如預測到。據中國房地產報 記者 李以文 深圳報道

青土資房告字[2012]3015號
2012-08-25

    經青島市人民政府批準,青島市國土資源和房屋管理局決定以 拍賣 方式出讓 1(幅) 地塊的國有土地使用權。現將有關事項公告如下:

一、拍賣出讓地塊的基本情況和規劃指標要求 :

宗地編號:  HD2012-3015 宗地面積:  5193平方米 宗地坐落:  黃島區珠江路南、廬山路東A地塊
出讓年限:  40年 容積率:  小于或等于10 建筑密度(%):  小于或等于65
綠化率(%):  大于或等于10 建筑限高(米):   土地用途:  商務金融用地
投資強度:  3600萬元/公頃 保證金:  10000萬元
 現狀土地條件:現狀交付
起始價:  13195.413萬元 加價幅度:  51.93萬元
備注:  注:本次拍賣出讓建設用地使用權出讓金總額即成交總額為成交樓面地價與公告規劃建筑面積的乘積,出讓金中不含契稅、城市基礎設施配套費、土地登記費 、耕地占用稅、耕地開墾費、土地復墾費、征地管理費、水土保持(設施補償)費等費用。

二、 中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織均可申請參加,申請人應當單獨申請。申請人應具備的其他條件:
    (一)中華人民共和國境內外的法人和其他組織,除法律、法規另有規定或《拍賣出讓文件》中《競買須知》約定禁止參加者外,均可參加競買,其他要求詳見競買須知;
    (二)土地出讓成交后10個工作日內,競得人須按《拍賣須知》中的相關規定與青島市國土資源和房屋管理局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。同時競得人為非青島經濟技術開發區(黃島區)工商注冊地的法人和其他組織,還須自土地出讓成交之日起在30日內在青島經濟技術開發區(黃島區)內成立具有獨立法人資格公司,由新公司與青島市國土資源和房屋管理局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》,方可作為建設用地使用權受讓人辦理土地登記進行開發經營,競買人在報名時應在申請書中明確新公司的出資構成、成立時間等內容;
    (三)競買人須獨立競買。

三、 本次國有土地使用權拍賣出讓采用增價拍賣方式,按照價高者得原則確定競得人。

四、 本次拍賣出讓的詳細資料和具體要求,見拍賣出讓文件。申請人可于 2012年08月25日2012年09月13日青島經濟技術開發區江山中路666號卓亭廣場二樓公共資源交易大廳土地交易窗口 獲取 拍賣 出讓文件。

五、 申請人可于 2012年09月14日2012年09月17日青島經濟技術開發區江山中路666號卓亭廣場二樓公共資源交易大廳土地交易窗口 向我局提交書面申請。交納競買保證金的截止時間為2012年09月17日16時00分  。經審核,申請人按規定交納競買保證金,具備申請條件的,我局將在 2012年09月18日17時00分 前確認其競買資格。

六、 本次國有土地使用權拍賣活動定于2012年09月19日10時00分青島開發區江山中路666號卓亭廣場二樓公共資源交易大廳第二開標室 進行。

七、 其他需要公告的事項:
    

八、 聯系方式與銀行帳戶
    聯系地址:青島開發區江山中路666號卓亭廣場二樓公共資源交易大廳土地交易窗口
    聯 系 人:
    聯系電話:0532-68976516
    開戶單位:
    開戶銀行:
    銀行帳號:

青島市國土資源和房屋管理局

青土資房告字[2012]3015號
2012-08-25

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一、拍賣出讓地塊的基本情況和規劃指標要求 :

宗地編號:  HD2012-3015 宗地面積:  5193平方米 宗地坐落:  黃島區珠江路南、廬山路東A地塊
出讓年限:  40年 容積率:  小于或等于10 建筑密度(%):  小于或等于65
綠化率(%):  大于或等于10 建筑限高(米):   土地用途:  商務金融用地
投資強度:  3600萬元/公頃 保證金:  10000萬元
 現狀土地條件:現狀交付
起始價:  13195.413萬元 加價幅度:  51.93萬元
備注:  注:本次拍賣出讓建設用地使用權出讓金總額即成交總額為成交樓面地價與公告規劃建筑面積的乘積,出讓金中不含契稅、城市基礎設施配套費、土地登記費 、耕地占用稅、耕地開墾費、土地復墾費、征地管理費、水土保持(設施補償)費等費用。

二、 中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織均可申請參加,申請人應當單獨申請。申請人應具備的其他條件:
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    (二)土地出讓成交后10個工作日內,競得人須按《拍賣須知》中的相關規定與青島市國土資源和房屋管理局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。同時競得人為非青島經濟技術開發區(黃島區)工商注冊地的法人和其他組織,還須自土地出讓成交之日起在30日內在青島經濟技術開發區(黃島區)內成立具有獨立法人資格公司,由新公司與青島市國土資源和房屋管理局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》,方可作為建設用地使用權受讓人辦理土地登記進行開發經營,競買人在報名時應在申請書中明確新公司的出資構成、成立時間等內容;
    (三)競買人須獨立競買。

三、 本次國有土地使用權拍賣出讓采用增價拍賣方式,按照價高者得原則確定競得人。

四、 本次拍賣出讓的詳細資料和具體要求,見拍賣出讓文件。申請人可于 2012年08月25日2012年09月13日青島經濟技術開發區江山中路666號卓亭廣場二樓公共資源交易大廳土地交易窗口 獲取 拍賣 出讓文件。

五、 申請人可于 2012年09月14日2012年09月17日青島經濟技術開發區江山中路666號卓亭廣場二樓公共資源交易大廳土地交易窗口 向我局提交書面申請。交納競買保證金的截止時間為2012年09月17日16時00分  。經審核,申請人按規定交納競買保證金,具備申請條件的,我局將在 2012年09月18日17時00分 前確認其競買資格。

六、 本次國有土地使用權拍賣活動定于2012年09月19日10時00分青島開發區江山中路666號卓亭廣場二樓公共資源交易大廳第二開標室 進行。

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出讓年限:  40年 容積率:  小于或等于10 建筑密度(%):  小于或等于65
綠化率(%):  大于或等于10 建筑限高(米):   土地用途:  商務金融用地
投資強度:  3600萬元/公頃 保證金:  10000萬元
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備注:  注:本次拍賣出讓建設用地使用權出讓金總額即成交總額為成交樓面地價與公告規劃建筑面積的乘積,出讓金中不含契稅、城市基礎設施配套費、土地登記費 、耕地占用稅、耕地開墾費、土地復墾費、征地管理費、水土保持(設施補償)費等費用。

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三、 本次國有土地使用權拍賣出讓采用增價拍賣方式,按照價高者得原則確定競得人。

四、 本次拍賣出讓的詳細資料和具體要求,見拍賣出讓文件。申請人可于 2012年08月25日2012年09月13日青島經濟技術開發區江山中路666號卓亭廣場二樓公共資源交易大廳土地交易窗口 獲取 拍賣 出讓文件。

五、 申請人可于 2012年09月14日2012年09月17日青島經濟技術開發區江山中路666號卓亭廣場二樓公共資源交易大廳土地交易窗口 向我局提交書面申請。交納競買保證金的截止時間為2012年09月17日16時00分  。經審核,申請人按規定交納競買保證金,具備申請條件的,我局將在 2012年09月18日17時00分 前確認其競買資格。

六、 本次國有土地使用權拍賣活動定于2012年09月19日10時00分青島開發區江山中路666號卓亭廣場二樓公共資源交易大廳第二開標室 進行。

七、 其他需要公告的事項:
    

八、 聯系方式與銀行帳戶
    聯系地址:青島開發區江山中路666號卓亭廣場二樓公共資源交易大廳土地交易窗口
    聯 系 人:
    聯系電話:0532-68976516
    開戶單位:
    開戶銀行:
    銀行帳號:

青島市國土資源和房屋管理局
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