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下半年或現開發商爭地熱潮
發布時間:2015-8-28 16:01:43
本報記者 劉力圖 廣州報道 

種種跡象表明,土地市場的冷清局面正在遠去,下半年全國土地市場可能會上演房企爭先拿地的熱潮。 

包括萬科、中國海外在內的多家上市房企在最近結束的中報業績發布會上表示,下半年將加大拿地力度,積極增加土地儲備。同時,地方政府的推地力度正在逐漸加大。 

然而,在土地市場轉暖的同時,業內人士對土地價格的上漲表示了擔憂。 

“面包價格還沒降下來,面粉的價格卻繼續上升。”一名開發商向《華夏時報》記者如此形象地描述道。 


下半年積極拿地 

“中海年初訂下了全年720萬平方米的新增土地計劃,現在離目標仍有距離,我們還會繼續尋找機會。”在今年中報業績發布會上,中國海外董事局主席孔慶平向記者表示。 

中國海外中報指出,公司今年前7個月在拿地方面略顯保守,上半年只拿了3幅土地,新增樓面面積272萬平方米。 

孔慶平表示,上半年中海買地節奏和現金收入掛鉤,但下半年會加快買地步伐。從現在到明年上半年都是買地的適當時機。 

與中海拿地節奏類似,不少上市房企在上半年并沒有積極增加土儲。遠洋地產(03377.HK)拿地面積同比減少49萬平方米,華潤置地上半年只新增了兩幅土地,富力地產則基本沒有變化。 

然而,7月伊始,各大房企已經用行動表明加速拿地的決心。率先打破局面的是萬科。據中國指數研究院數據顯示,萬科7月耗資54.97億元拿下14宗地塊,是其6月土地款總額的近3倍,新增土地儲備296.32萬平方米,是6月的4倍左右。 

事實上,加速拿地的苗頭之所以燃起,與各大房企對下半年樓市行情與樓市調控的預期關系密切。 

此外,地方政府推出土地的進度比較慢,符合開發商要求的地塊比較少也是導致土地市場冷清的重要原因之一。據中國指數研究院數據顯示,2012年上半年,全國住房用地計劃完成率僅有三成左右。 

“四季度是拿地的好時候。”萬科董事會秘書譚華杰向投資者表示,“上半年之所以拿地較少,是因為合適的機會比較少,下半年拿地的機會多一些,可選范圍也會更大一些。” 

廣東國土部門相關人士曾向記者透露:“下半年將配合行情推出優質土地資源,如城市綜合體地塊,預計土地價格會上漲。”據此,估計下半年土地推出量將會明顯增加。 

北京中原地產研究總監張大偉表示,隨著下半年政府推地力度加大以及推地策略的改變,土地市場逐漸走出低迷行情,對于有資金實力的房企來說,依然存在著一些低成本逆市擴張的潛在機會,可擇機補充土地儲備。 


“面粉”一直在漲價 

在樓市調控仍然持續的今日,業界對于土地價格推高房價的質疑從沒停止。 

華遠地產董事長任志強(微博)、陽光100董事長易小迪等業界人士多年來一直是地價推動房價上漲之說的支持者。任志強認為,土地的價格已經超出了市場的正常判斷,而土地價格的實際增長和當年土地實際供應量的情況是不完全對等的,它的價格增長比例要按當年供應的土地和當年的價格來看增幅還要高。 

有分析指出,高地價是每次調控都沒有抓住關鍵的主要原因之一,因此即使調控再嚴厲,效果也并不明顯。 

“在史上最嚴厲的樓市調控中,房價正在反復徘徊,但是土地價格從來沒有納入調控的重點靶子中。”某央企管理層向記者表示,加速拿地將會迎來新一輪土地競價,土地價格很難再降下來,“不管調控如何繼續,高房價仍然是必然趨勢。” 

隨著調控的深入,土地出讓市場經歷過多次的低潮,各地方政府的土地出讓金出現回落。然而,據本報記者的不完全統計,近兩年各地推出的住宅用地價格與歷年相比,仍有明顯的增幅,各地大幅增加商業、文化以及工業用地量,其中,這些地方政府手中的新晉地塊的價格也不菲。 

一份由澳大利亞央行主導的《中國土地和住房價格評測》顯示,中國土地價格的波動性通常較房價高出3到5倍。只有2008年和2011年是例外,這兩個年份的土地價格估計是下跌或持平。 

因此,房企在下半年將加速拿地的意愿引起了研究機構的擔憂。 

“類似于2009年-2010年的高價拿地熱潮若重演,在市場反彈出現停滯的情況下,開發商的流動性可能會削弱。”國際評級機構標準普爾在8月13日的報告中預警,開發商激進的購地行為,將令他們很難大幅改善杠桿水平和信用比率。 

實際上,近年來大型上市房企的土地儲備始終維持在較高水平,并且保持了較快的增長速度。北京中原地產數據顯示,2011年底,十大標桿房企總土地儲備約為4億平方米,相對于2008年底增長了約1.8倍。 

張大偉認為,在當前調控的大環境下,過高的土地存量和消化周期會影響到公司的成長速度,增加其經營風險。因此,下半年開發商應當加快周轉速度,增強銷售能力以消耗過去高速擴張時期累積的土地存量。
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