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湖南房地產業發展評價分析
發布時間:2015-9-17 9:31:11

房地產業是國民經濟的基礎行業。近年來,隨著我國市場化改革的不斷推進,經濟社會快速發展,城鎮化進程不斷加快,房地產業得到迅猛發展。2008年以來,湖南房地產業規??焖贁U大,結構不斷優化,市場地位日益凸顯,成長為國民經濟的支柱型產業。與此同時,房價持續高漲,顯現出房地產業市場供應體系、調控體系、住房保障體制和市場需求等還存在一系列的問題,影響到了房地產業的協調可持續發展。盡管房地產市場的“黃金時代”已經過去,房屋存量較大,但從中長期來看,湖南房地產業的發展前景依然廣闊,城鎮化、棚戶區改造、產業發展、居民生活水平不斷提高等因素將助力湖南房地產市場平穩健康發展。 
  一、湖南房地產市場發展狀況 
  (一)企業規模迅速擴大。一是房地產開發企業個數增加。2013年底,湖南房地產開發企業發展到3739家,5年間在高基礎上仍增加了143家,平均每年增加29家。 二是企業資產逐步擴大。2013年末,企業總資產達到9412.61億元,是2008年末的2.85倍,平均每個企業資產2.52億元,比2008年末增加1.6億元,增長174.5%。三是從業人員增加。2013年末,全省房地產開發企業從業人員攀升至109144人,比2008年末增加了13544人。 
  (二)房地產開發投資規??焖僭鲩L。一是房地產開發投資規模持續快速增長。2008年,全省房地產開發企業開發投資規模為4744.2億元,完成開發投資955.92億元,2013年,全省房地產開發投資規模為14209.82億元,是2008年的3倍,年均增長24.5%,完成開發投資2628.32億元,是2008年的2.75倍,年均增長22.4%。二是房地產開發投資資金來源規模逐步擴大。房地產開發投資資金來源指房地產開發企業在本年內收到的可用于房地產開發和經營的各種資金來源之和,按資金來源結構可分為國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金(定金及預收款、個人按揭貸款)等。2008年湖南房地產開發企業開發投資資金來源1093.46億元,2013年為3592.27億元,是2008年的3.29倍,年均增長26.9%,年均增速比房地產開發完成投資額年均增速高4.5個百分點。 
  (三)商品房施工面積、新開工面積提高。2008年底,全省商品房屋施工面積10715.54萬平方米,2013年底達到25400.09萬平方米,是2008年底的2.37倍。2008年,湖南商品房新開工面積4231.36萬平方米,之后逐年攀升,2012年有所下降,2013年又大幅提高,達到8869.13萬平方米,是2008年的2.1倍,年均增長16%。 
  (四)商品房竣工量翻番、房屋造價快速攀升。2008年,全省商品房竣工面積2393.84萬平方米,2013年為4393.76萬平方米,是2008年的1.92倍,年均增長13.9%。2008年,全省商品住宅竣工16.23萬套,2013年為32.24萬套,是2008年的1.99倍,年均增長14.7%。隨著各類建房成本的不斷提高,商品房竣工價值在2013年達到1157.16億元,是2008年的3.61倍,年均增長29.2%,增速比商品房竣工房屋面積年均增速高出15.3個百分點。2008年,全省竣工商品房平均造價為1341元/平方米,2013年達到2519元/平方米,是2008年的1.88倍,5年間增加了1178元/平方米,年均增加236元/平方米。 
  (五)企業購置土地價格上揚。2008年,全省房地產開發企業購置土地面積高達2040.43萬平方米,此后每年則在1000-1400萬平方米之間波動,2013年為1327.64萬平方米。在購置土地面積平穩波動的情況下,商品房施工規模不斷攀升,說明土地利用率越來越高。2008年,房地產開發企業購置土地均價僅為729元/平方米,2013年則迅速上揚至1852元/平方米,是2008年的2.54倍,5年間增加了1123元/平方米,年均增加225元/平方米。 
  (六)商品房銷量逐年攀升。2008年,全省商品房銷售面積2655.51萬平方米,2013年為5952.38萬平方米,是2008年的2.24倍,年均增長17.5%。2008年商品房銷售額611.33億元,2013年為2525.64億元,是2008年的4.13倍,年均增長32.8%,增速比商品房銷售面積年均增速高出15.3個百分點。 
  二、湖南房地產開發結構分析 
  (一)企業組織與結構情況。一是登記注冊類型以有限責任公司和私營企業為主。2013年末,全省3739家房地產開發企業中,私營企業和有限責任公司共3267家,占全省開發企業的比重為87.4%,其中,私營企業1623家,占總數的43.4%;有限責任公司1644家,占44%。二是擁有一、二級資質的房地產開發企業增加。2013年末,全省房地產開發企業資質等級為一級和二級的共255家,比2008年末增加了71家,占房地產開發企業的比重為6.8%,比2008年提高1.7個百分點;三級的1710家,占45.7%;四級的521家,占13.9%;暫定和其他1253家,占33.5%。 
  (二)開發投資結構情況。一是開發投資以商品住宅投資為主,但商辦用房投資占比增加。從投資用途結構看,2013年湖南商品住宅投資1845.81億元,是2008年的2.63倍,占房地產開發投資的比重為70.2%,比2008年下降3.4個百分點;辦公樓投資89.64億元,占房地產開發投資的比重為3.4%,比2008年提高1.1個百分點;商業營業用房投資為351.15億元,占房地產開發投資的比重為13.4%,比2008年提高4.3個百分點。二是商品住宅投資中以中等戶型住宅投資為主,小戶型住宅占比增加。從戶型結構看,2013年商品住宅投資中,90—144平方米住宅投資1127.94億元,占比為61.1%,比2008年提高0.8個百分點;90平方米及以下住宅投資385.38億元,占比為20.9%,比2008年提高5.8個百分點;144平方米以上住宅投資332.49億元,占比為18%,比2008年下降6.6個百分點。三是房地產開發的資金來源中自籌資金占比下降,銷售回款占比提高。2013年,房地產開發企業到位資金中,國內貸款到位533.15億元,占比為14.8%,比2008年下降2.5個百分點;房地產開發企業自籌資金到位1215.39億元,占比為33.8%,比2008年下降12.8個百分點;其它資金來源(定金及預收款、個人按揭貸款)1804.57億元,占比為50.2%,比2008年提高14.8個百分點。 
  (三)商品房銷售結構情況。一是住宅銷量占比高達九成。2013年,全省商品住宅銷售面積5411.48萬平方米,是2008年的2.24倍,年均增長17.5%,與商品房銷售面積增速持平,占全部商品房銷售面積的比重為90.9%,與2008年持平;住宅銷售額2114.97億元,是2008年的4.15倍,年均增長32.9%,比商品房銷售額增速高0.1個百分點,占全部商品房銷售額的比重為83.7%,比2008年提高0.3個百分點。辦公樓銷售面積78.72萬平方米,占全部商品房銷售面積的比重為1.3%,比2008年提高0.3個百分點。商業營業用房銷售面積和343.63萬平方米,占全部商品房銷售面積的比重為5.8%,比2008年下降1.3個百分點。二是中等戶型住宅銷量占比大幅提升。2013年,住宅銷售中,90-144平方米住宅銷售面積3632.93萬平方米,是2008年的3.03倍,年均增長24.8%,比住宅銷售面積年均增速高7.3個百分點;占住宅銷售面積的比重為67.1%,比2008年高17.3個百分點。90平方米以下住宅銷售面積752.83萬平方米,占住宅銷售面積的比重為13.9%,比2008年提高1.2個百分點。144平方米以上住宅銷售面積1025.73萬平方米,占住宅銷售面積的比重為19%,比2008年下降18.6個百分點。 
  三、湖南房地產市場發展中存在的問題 
  (一)房地產開發企業規模相對較低。從資產看,2013年,全省房地產企業總資產為9412.61億元,平均每個企業資產為2.52億元,而2012年全國平均每個企業資產已達到3.92億元,全省僅為全國2012年平均水平的64.3%。從利潤看,2013年,房地產開發企業營業利潤240.05億元,平均每個企業的營業利潤642.01萬元,而2012年全國平均每個企業營業利潤已達667.86萬元,全省尚未達到2012年全國的平均水平。從增加值看,2013年,房地產業增加值占GDP比重僅為2.6%,比2008年低0.3個百分點,比全國平均比重低3.5個百分點。 
  (二)去庫存化壓力逐步增大。2013年末,全省商品房待售面積2219.95萬平方米,是2008年底的4.81倍(2011年之前為空置面積),比2008年末多出1758.17萬平方米,年均增加351.63萬平方米,年均增長36.9%,比商品房銷售面積年均增速高19.4個百分點。從結構來看,住宅待售面積1563.76萬平方米,占全部商品房待售面積的比重為69.4%,比住宅施工面積占全部商品房施工面積的比重低7.7個百分點。從時間來看,待售1-3年房屋面積最大,為1312.87萬平方米,占全部待售面積的58.3%,待售3年以上房屋面積占全部待售面積的比重則為5.1%。 
  (三)房價上漲較快。近年以來,全省工業化、城鎮化快速推進,居民對住房的剛性需求強勁;加上房地產市場信息的非對稱性、金融的廣泛參與和大量資金的輸入所引發的投資甚至投機行為,使得全省房地產業在利益相關者相互博弈中迅猛發展,房價不斷攀升,甚至超出普通消費者的經濟承受能力,不少人被市場邊緣化。 2008-2013年,全省商品房屋均價年均增長13%,比全國平均增速高2.6個百分點;其中,住宅均價年均增長13.1%,比全國平均增速高2.8個百分點。省會長沙市商品房屋均價年均增長13.7%,略高于全省平均水平。 
  四、促進湖南房地產業可持續發展的思考 
  (一)建立健全房地產市場調控長效機制。根據國務院和省委省政府的統一部署,建立市場配置和政府保障相結合的住房制度,推動形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局。結合貨幣政策調整、戶籍改革、不動產登記試點、棚戶區改造等政策,全面推進全省房地產調控長效機制的建設步伐。繼續去行政化,發揮市場的決定性作用。政府應全面清理和取消以抑制住房需求為取向的房地產宏觀調控政策,并保持市場穩定,同時,也要避免出臺大規模刺激政策,要側重房地產轉型和結構調整,支持自住型合理需求,保障居民的居住權利。 
  (二)因地施策,合理制定土地供給計劃。當前,全省各地區之間、市和縣之間的房地產市場發展狀況差異較大,市場供求關系各不相同,土地儲備狀況也有很大差別。要實現房地產市場的精準分類調控,就需要加大對各地區的調研和監測分析,從土地出讓市場上進行平抑。對于明顯供大于求的地區,要放緩土地供給,著重消化存量;對商品房結構有所偏頗的地區,要在土地出讓結構上加以優化;對需求增長旺盛的地區,要適當加快土地出讓節奏,避免因開發量的減少導致房價的過快增長。 
  (三)加快城鎮化進度、加大城市配套建設力度。新型城鎮化是湖南房地產市場發展的堅實后盾和潛力所在,應根據國務院和省委、省政府有關規定,大力推進以人為核心的新型城鎮化建設進程,加快城市棚戶區改造步伐,提高實現公共服務均等化。進一步加大基礎設施建設力度,完善商業、教育、醫療等各項配套設施,提高城市的宜居度和住宅小區的舒適度,大力發展相關產業,出臺相關措施,鼓勵產業和人員向城市和中心鎮集聚。大力推進住宅產業化,降低生產成本的同時提高房屋質量,引導行業健康發展。 
  (四)引導多樣化房地產發展。一是要適應市場需求變化,加快推進多樣化建設,鼓勵貨幣化補貼安置拆遷戶,結合棚戶區和城中村改造,刺激市場剛性需求,消化存量住房;二是要提升房地產開發品質,激活消費者以小換大、以舊換新的改善性住房需求;三是要調整房地產結構,大力發展商業地產、旅游地產、工業地產、養老地產。 
  (五)房企主動適應調整、提高競爭能力。作為房地產市場經營主體的各開發企業要進一步認清形勢,不失時機地根據宏觀調控的新要求和市場變化的新形勢,主動、及時地調整企業發展戰略和市場營銷策略。房地產開發企業在“量”的積累后,應更加重視“質”的增長,通過對管控模式、產品結構、區域布局、融資渠道等多管齊下的全面優化,使產品精品化和標準化,樹立企業品牌,不斷進取創新,增強企業發展的可持續性。

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