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別買房!30年地產分析師有話說
發布時間:2015-9-17 9:44:24

  在一線城市樓市回暖,房價重新出現上漲的時候,又在政府逐漸放松對樓市的管控甚至是干脆取消的情況下,再提房價要下跌的預測,顯然多少顯得有些不應景。更何況在股災發生之后,人們紛紛把錢拿出來重新扔到樓市上,樓市也似乎將迎來一段時期的停滯后新的春天,大家不僅不愿見到,打心眼里也不相信房價會跌。

  但事實上確實如此,筆者認為房價未來勢必會出現一輪下跌,這主要由兩個原因所決定:一是人民幣貶值的預期;二是實體經濟的持續萎靡

  說第二個原因,高房價對實體經濟的影響有多大自不用多提。雖然房地產經濟看似繁榮了一大片人,但是其卻是不可持續發展的。因為高房價必然會推高地價,而地價高了后會帶來全行業的成本上升。不論什么產業都離不開土地,不用說需要大量土地資源的工廠,就是小到一個店鋪,如今也需要面對高額的租金。所有人都面臨著一種經濟入不敷出的慘淡局面,這時候房價要想再泡沫型提高,估計也沒有多少戲。

  在這種情況下,國內的商業地產出現了普遍性下滑,很多商場蓋好好空置至今,北京多個曾經立志成為地標的商業建筑紛紛變成了鬼樓。網購倒是興起了,但是這不能改變網購經營者也需要解決居住的根本需求,因此全行業在高成本壓力下陷入了萎靡。更重要的一點是,本該成為消費主力的中產階層年輕人們,卻在高房價的壓力下透支了過多的消費能力,壓抑了購買力,致使國內出現了消費下降和生產過剩的經濟危機局面。而要根本上改變這種產能過剩,以及重新激活實體經濟和中小商業,房價必須下降。即便中央再三強調要穩定經濟,但客觀事實卻是要救活實體經濟,房價必須要壓制下去,這是一個長痛與短疼的取舍問題,因此未來要實施的房產稅很可能極其嚴格。

  再繞回來說第一個原因,人民幣貶值的問題。通常來說,貨幣貶值會帶來資本外流,資本外流又會導致大宗商品,特別是房產的拋售,而這又會在一個國家央行外匯儲備無法支付外逃資本的情況下進一步加劇貶值。對于中國來說,巨大的貨幣貶值預期帶來了資本的持續外流,以至于都成為了大家心照不宣的大事,雖然官方沒有明確多說什么,但每次開會幾乎都會提及,末了還要說一句是正常調整,對匯率沒有影響。

  但不論與資本外流是否有關系,人民幣的匯率確確實實的是跌了,由此也帶來了更大一輪的資本外流。在這種情況下,房地產應該是首當其沖受到影響的。但是實際上卻并沒有發生房地產的崩盤現象。對此筆者認為一是與政府的控制有關,官方不愿房地產出現暴跌,從而導致市場混亂;二是匯率的變動尚未到位,業界普遍認為人民幣未來兌美元可能會到7左右,現在還離得遠;三是中國的房地產市場并不是一個開放市場,不僅買入需要繁瑣的手續以及身份證明文件,就連賣出也需要頗費功夫,而且要繳納不菲的稅費。所以,人民幣貶值最終影響到房地產上時有兩個條件,時間和比例。時間要長,起碼得有一年的緩沖;比例要大,起碼也得到6.5至6.8左右。換句話說,明年第二季度很有可能將是房價出現下跌的節點。

  最近有些人又躍躍欲試準備買房了,筆者并不贊成。因為當大多數人去做一件事的時候,風險就降臨了。更何況目前房地產的情況時一線微漲、二線穩定、三線下跌,三線城市的房價很大程度上是制造業的晴雨表,如此來看中國經濟的頹勢并未扭轉。

  買房是大事,下手需謹慎。一套房子買了下來,就是準備住幾十年的,趁熱盲目跟風買房,到頭來吃虧的只是自己。一定要冷靜再三,從容應對中國的樓市,才能做最后的贏家。

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